Kategorien-Archiv Mietrecht

VonRechtsanwalt Felsch

Saldoklage “unschlüssig” abzuweisen?

Der Kläger läuft bei der Beitreibung rückständiger Mietforderungen Gefahr, das seine Klage wegen eines Verstoßes gegen das sog Bestimmtheitserfordernis des § 253 Abs. 2 ZPO ünschlüssiig abgewiesen wird, schlüsselt er die Forderung nicht nach Forderung, Zahlung und Tilgung auf und macht nur den sog. “Saldo”, also das Ergebnis unter dem Strich geltend.

Die Klage kann dann als unschlüssig abgewiesen werden, was insofern frustrierend sein kann, als dass das Gericht in eine Sachhprüfung gar nicht einsteigt.

Das hat für das erkennende Gericht aber Grenzen, wie der BGH in seiner Entscheidung BGH, 06.02.2019, VIII ZR 54/18 ausführt.

In einer Klage auf Mietrückstand in der der Vermieter die geschuldete Bruttomiete mit den vom Mieter gezahlten Beträgen und den Forderungen vergleicht, handelt es sich nicht um eine “unzulässige Saldoklage”, wenn die einzelnen Ansprüche nach Betrag und ggf. Monat aufgeschlüsselt werden. In Ermangelung einer detaillierteren Gliederung des Anspruchs ist eine Auslegung des Anspruchs erforderlich. Ein Rückgriff auf die gesetzliche Zuteilungsordnung nach § 366 Abs. 2 BGB (ggf. in entsprechender Anwendung) kommt in Betracht.

Urteil des BGH vom 06.02.2019, Ref .: VIII ZR 54/18

VonRechtsanwalt Felsch

Schlüssel verloren: Austausch der Schließanlage?

Hat Eigentümer gegen den Mieter einen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrages.

Entsprechend dem BGH grundsätzlich: nein, es sei denn der Eigentümer darf aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen.

Der BGH verneint einen ersatzfähigen Vermögensschaden, da die Sachgesamtheit “Schließanlage” durch Ersatz des fehlenden Schlüssels weder eine Wertminderung, noch einen Substanzschaden erleidet.

Der Verlust eines nachlieferbaren Schlüssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schließanlage (LG Wiesbaden, aaO; AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Ruthe, aaO; Flatow, aaO). Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlüssels auch keine Wertminderung (AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 94 Rn. 22). Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden (Ruthe, aaO; Drasdo, aaO; Schmidt/Harz/Harsch, aaO), denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen Schlüssel Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar (LG Wiesbaden, aaO). Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe (Flatow, aaO).

Es bedürfe bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion vielmehr einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall wenn ein rein abstrakte Gefährdungspotential besteht.

Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert.

https://openjur.de/u/679741.html

VonRechtsanwalt Felsch

Verjährung: Zeitpunkt der Annahme des Vermieters – OLG Brandenburg, 19.06.2018, 3 U 72/17

Sobald der Vermieter mit der Rückgabe des Mietobjektes in Annahmeverzug gerät, beginnt die Verjährungsfrist gemäß. § 548 Abs. 1 BGB. Der Vermieter sollte nicht durch die eigene Entscheidung über den Besitz des Verjährungsbeginns entscheiden dürfen.

OLG Brandenburg, 19.06.2018, 3 U 72/17

Der Kläger hatte dem Kläger mehr als sechs Monate vor Klageerhebung schriftlich die Rücknahme des streitigen Mietgegenstandes angeboten und ihm gestattet, die Zugangscodes jederzeit an der Schließvorrichtung des Gebäudes zu erhalten.

Bereits der Annahmeverzug bei der Rücknahme des Mietgegenstandes löst den Beginn der kurzen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB aus. Die Rückgabe im Sinne dieser Bestimmung ist zwar grundsätzlich ein Wechsels der tatsächlichen Sachherrschaft zugunsten des Vermieters, weil nur durch die unmittelbare Herrschaft über die Sache der Vermieter in der Lage ist, sich ungestört ein Bild von Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. In der Rechtsprechung und in der Literatur wird jedoch weiterhin überwiegend behauptet, dass es dem sofortigen Besitz des Vermieters gleichkommt, wenn er selbst die Möglichkeit einer direkten Sachherrschaft ausübt, indem er beispielsweise ein Angebot des Mieters zur Schlüsselübergabe ablehnt oder die Rückgabe der Schlüssel ohne Grund verzögert. Denn es würde den Willen des Gesetzgebers unterminieren, die Ansprüche des § 548 BGB einer kurzen Verjährungsfrist zu unterwerfen, wenn der Beginn der Verjährung nur vom Willen des Vermieters abhängt, das Mietobjekt zurückzunehmen. Der Vermieter sollte den Eintritt der kurzen Verjährungsfrist nicht auf Kosten des Mieters verzögern dürfen, die er von der Anmietung des Mietobjekts abhebt, obwohl er den Besitz des Mieters kennt und die Möglichkeit hat, Besitz in Anspruch zu nehmen.

Fazit: Bereits der Annahmeverzug bei der Rückgabe eines Mietgegenstandes löst den Beginn der Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB. Vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in diesem Sinne ist daher zu prüfen, ob sich vor der Inbesitznahme der Immobilie ein Annahmeverzug ereignet hat.