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VonRechtsanwalt Felsch

Verjährung: Zeitpunkt der Annahme des Vermieters – OLG Brandenburg, 19.06.2018, 3 U 72/17

Sobald der Vermieter mit der Rückgabe des Mietobjektes in Annahmeverzug gerät, beginnt die Verjährungsfrist gemäß. § 548 Abs. 1 BGB. Der Vermieter sollte nicht durch die eigene Entscheidung über den Besitz des Verjährungsbeginns entscheiden dürfen.

OLG Brandenburg, 19.06.2018, 3 U 72/17

Der Kläger hatte dem Kläger mehr als sechs Monate vor Klageerhebung schriftlich die Rücknahme des streitigen Mietgegenstandes angeboten und ihm gestattet, die Zugangscodes jederzeit an der Schließvorrichtung des Gebäudes zu erhalten.

Bereits der Annahmeverzug bei der Rücknahme des Mietgegenstandes löst den Beginn der kurzen Verjährungsfrist gemäß § 548 Abs. 1 BGB aus. Die Rückgabe im Sinne dieser Bestimmung ist zwar grundsätzlich ein Wechsels der tatsächlichen Sachherrschaft zugunsten des Vermieters, weil nur durch die unmittelbare Herrschaft über die Sache der Vermieter in der Lage ist, sich ungestört ein Bild von Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. In der Rechtsprechung und in der Literatur wird jedoch weiterhin überwiegend behauptet, dass es dem sofortigen Besitz des Vermieters gleichkommt, wenn er selbst die Möglichkeit einer direkten Sachherrschaft ausübt, indem er beispielsweise ein Angebot des Mieters zur Schlüsselübergabe ablehnt oder die Rückgabe der Schlüssel ohne Grund verzögert. Denn es würde den Willen des Gesetzgebers unterminieren, die Ansprüche des § 548 BGB einer kurzen Verjährungsfrist zu unterwerfen, wenn der Beginn der Verjährung nur vom Willen des Vermieters abhängt, das Mietobjekt zurückzunehmen. Der Vermieter sollte den Eintritt der kurzen Verjährungsfrist nicht auf Kosten des Mieters verzögern dürfen, die er von der Anmietung des Mietobjekts abhebt, obwohl er den Besitz des Mieters kennt und die Möglichkeit hat, Besitz in Anspruch zu nehmen.

Fazit: Bereits der Annahmeverzug bei der Rückgabe eines Mietgegenstandes löst den Beginn der Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB. Vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in diesem Sinne ist daher zu prüfen, ob sich vor der Inbesitznahme der Immobilie ein Annahmeverzug ereignet hat.